Essa metodologia alia a tecnologia blockchain à segurança jurídica
do direito registral brasileiro
Jornal Clarín Brasil JCB News – Brasil 15/05/25
OS SETE PASSOS PARA A TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Por volta de 2017, iniciou-se no Brasil a discussão sobre tokenização
imobiliária. Porém, a grande dúvida à época era a seguinte: como assegurar que
transferências de tokens em redes distribuídas, baseadas em blockchain,
pudessem representar efetivamente a transmissão de direitos oponíveis erga
omnes?
Neste cenário, a DataCurrency desenvolveu, em 2019, uma metodologia
inédita para estruturar juridicamente projetos de tokenização imobiliária, que
recentemente foi publicada no livro: os sete passos da tokenização
imobiliária. Essa metodologia alia a tecnologia blockchain à segurança jurídica
do direito registral brasileiro.
Três princípios fundamentais
Antes de conhecer os sete passos, é preciso entender os três pilares da
metodologia:
- A tokenização é apenas uma ferramenta. Ela não muda a natureza do
direito, apenas facilita sua negociação. Logo, precisa respeitar o ordenamento
jurídico vigente. - O objetivo da tokenização é a descentralização. Isso significa substituir
intermediários tradicionais, como bancos, por smart contracts autônomos na
rede Ethereum. Quanto menos camadas intermediárias, menores os custos de
transação. - É essencial distinguir o objeto do direito da relação jurídica. O token
representa o objeto (como um imóvel), mas os direitos (como o uso, gozo ou
fruição do bem) só nascem com um contrato válido, que defina essa relação de
forma clara.
Definidos os princípios, consubstanciou-se o processo em sete passos
fundamentais, que ficaram conhecidos como Os Sete Passos Para a
Tokenização Imobiliária.
Abaixo descreveremos os sete passos, que poderão ser analisados, com
mais detalhes, em nosso livro “ Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária.
OS SETE PASSOS - Escolha do objeto da relação jurídica
O primeiro passo é definir o que está sendo tokenizado. No caso da
tokenização imobiliária, o objeto será um imóvel. Mas é fundamental lembrar:
propriedade não é o imóvel, e sim o direito sobre ele. A propriedade é uma
relação jurídica que confere ao titular poderes como usar, gozar e dispor da
coisa. - Criação de um token infungível (NFT)
Por ser um bem único, o imóvel deve ser representado por um token
também único: um NFT. Esse token será criado por meio de um smart contract
e conterá nome, símbolo, ID, e quantidade de decimais, mas ainda não
representará juridicamente nada, até que haja o próximo passo. - Cláusula de representação jurídica
A criação do token não basta para gerar efeitos jurídicos. É necessário
um ato jurídico expresso, como uma cláusula contratual, que vincule aquele
token específico ao imóvel. Exemplo: o token “CasaVerde-001”, criado no
endereço 0x123… da Ethereum, representa o imóvel descrito na matrícula nº
4567 do Cartório X. - Criação de um marketplace smartcontract
Tokens são objetos programáveis, mas precisam de uma estrutura que
governe sua negociação. Por isso, é necessário desenvolver ou adotar um
marketplace smartcontract ( como o da DataCurrency ) capaz de administrar
regras de emissão de frações do token, recebimento de pagamento e
transferência automatizada dos direitos. - Contrato disciplinando a negociação e exercício dos direitos
Um contrato de compromisso de compra e venda, ou contrato de
tokenização, deve detalhar:
- Quem pode exercer os direitos decorrentes do token;
- Como será feito o pagamento;
- Quem paga tributos;
- Como funcionará o condomínio;
- O que ocorre em caso de perda da chave privada (no caso da
DataCurrency, usa-se um secret baseado em zero-knowledge proof sem dados
pessoais); - E o mais importante: como o marketplace smartcontract funcionará como
protocolo para operacionalizar a compra e transferência desses direitos.
- Averbação no Cartório de Registro de Imóveis
O contrato físico precisa ser levado a registro ou averbação.
Com base no artigo 1.417 do Código Civil, é possível conferir ao adquirente
um direito real à aquisição do imóvel, desde que o compromisso de compra e
venda seja registrado.
Isso impede, por exemplo, que o mesmo imóvel seja vendido para várias
pessoas diferentes. A segurança jurídica está, aqui, plenamente garantida.
Contudo, é possível ainda explorar outras possibilidades, com base na
autonomia privada, de modo a trazer eficácia erga omnes à operação. - Inclusão dos documentos jurídicos no metadado do NFT
Finalmente, todos os contratos e documentos devem ser anexados ao
NFT como metadados. Isso assegura transparência, rastreabilidade e
auditabilidade pública para qualquer interessado.
Aplicação prática: a tokenização do compromisso de compra e venda
Imagine o seguinte: um imóvel está sendo vendido por R$ 300 mil. Em
vez de um único comprador, ele será fracionado em 300 tokens de R$ 1.000
cada. Cada token confere ao seu comprador um direito real à aquisição do
imóvel, nos termos de um contrato registrado.
A negociação é feita via marketplace smartcontract, sem banco, sem
cartório (para cada transação), sem intermediários , com execução automática
e transparência pública, graças à tecnologia blockchain.
Toda a estrutura jurídica é incluída no metadado do token, e o comprador
pode comprovar seu direito com uma transação criptograficamente assinada.
Conclusão: a verdadeira tokenização começa aqui
Tokenização não é só criar um token.
É criar uma estrutura jurídica e tecnológica que permita a negociação eficiente
de direitos reais, com respaldo legal e redução de custos.
A metodologia dos sete passos para a tokenização imobiliária, criada
pela DataCurrency, demonstra que é possível fazer isso no Brasil, desde 2019,
embora ainda não exista nenhum projeto com tamanha solidez.
Se você quer estruturar um projeto sério de tokenização imobiliária,
comece pelos sete passos. E lembre-se: criar tokens não é tokenizar. Tokenizar
é criar uma ponte segura entre o direito real e o ativo digital.
O escritório Lopes e Zorzo é especialista nessa e em outras metodologias
técnicas e jurídicas de tokenização, sempre com foco na integração com as
finanças descentralizadas, inteligência artificial e IOT.
Por Fernando Lopes e Marcella Zorzo. Advogados especialistas em
tokenização, fundadores do primeiro escritório de advocacia do Brasil
especializado em tokenização e DEFI.
Coautores dos livros “ O Guia Jurídico da Tokenização” e “ Os sete passos para
a tokenização imobiliária.
Nossos advogados, Fernando Lopes e Marcella Zorzo, são especialistas em direito e tecnologia. Eles têm uma vasta experiência e têm contribuído significativamente para o campo de criptoativos e tokenização. Confira seus perfis e descubra por que somos líderes no setor.
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