Comparação entre as duas maiores cidades das Américas expõe tendências regulatórias que podem influenciar investidores e incorporadoras no Brasil
Jornal Clarín Brasil – JCB News – Brasil 21/04/2026
Enquanto Nova York discute uma nova taxação anual sobre segundas residências de luxo, o Rio de Janeiro avança com um modelo de IPTU progressivo que penaliza imóveis vazios e subutilizados. A comparação entre as duas cidades revela estratégias distintas, mas igualmente agressivas, para lidar com a retenção especulativa e a concentração de riqueza no solo urbano.
Para o mercado imobiliário brasileiro, os dois movimentos acendem alertas: o primeiro mostra que grandes centros internacionais estão dispostos a tributar patrimônio ocioso de não residentes; o segundo demonstra que, no Brasil, a função social da propriedade pode se traduzir em aumento real de carga tributária sobre imóveis parados.
O que muda no Rio de Janeiro
Com base no novo Plano Diretor (Lei Complementar nº 270/2024) e no Projeto de Lei 3237/2024, a prefeitura do Rio instituiu um mecanismo escalonado de IPTU progressivo no tempo:
| Etapa | Medida |
|---|---|
| 1 | Notificação oficial ao proprietário |
| 2 | Prazo de 1 ano para dar uso adequado ao imóvel |
| 3 | 1º ano de descumprimento: acréscimo de 2% no IPTU |
| 4 | 2º ao 4º ano: aumentos progressivos anuais |
| 5 | 5º ano em diante: IPTU até 15% acima do valor original |
| 6 | Persistindo a ociosidade: desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública |
Impacto para o mercado: O foco principal é o Centro e a Região Portuária, áreas com alto estoque de imóveis comerciais e residenciais fechados. Incorporadoras e fundos imobiliários que mantêm terrenos ou edifícios vagos por estratégia de valorização futura poderão ver o custo de carregamento disparar.
“O modelo carioca não taxa riqueza, taxa inércia. É um mecanismo para forçar a saída do estoque especulativo”, avalia um gestor de ativos imobiliários ouvido pela reportagem.
O que está em debate em Nova York
Do outro lado do Atlântico, a proposta do prefeito Zohran Mamdani (com apoio da governadora Kathy Hochul) segue lógica diferente: tributação anual sobre imóveis residenciais de luxo quando não utilizados como moradia principal.
- Faixa de incidência: unidades avaliadas acima de US$ 5 milhões
- Alíquota prevista: ainda em negociação, mas vinculada ao status de “segunda residência”
- Arrecadação esperada: US$ 500 milhões/ano
- Destinação dos recursos: serviços públicos e redução do déficit fiscal da cidade
Diferença crucial: Enquanto o IPTU progressivo do Rio exige ação do proprietário (dar uso ao imóvel), a taxa nova-iorquina exige apenas o pagamento anual, não há obrigação de ocupar ou alugar. Ou seja: o rico pode manter seu apartamento vazio, desde que pague por isso.
O que o mercado imobiliário brasileiro precisa observar
Especialistas apontam três desdobramentos concretos para incorporadoras, construtoras e investidores:
- Custo de carregamento em terrenos urbanos – Cidades brasileiras com planos diretores atualizados (São Paulo, Recife, Belo Horizonte) tendem a copiar o modelo carioca de IPTU progressivo para estoques ociosos.
- Atração de capital estrangeiro – A taxação de segundas residências em NY pode redirecionar parte da demanda de altíssima renda para mercados como Balneário Camboriú, Rio e São Paulo, onde ainda não há tributo análogo.
- Risco regulatório para fundos imobiliários – Fundos que mantêm imóveis vagos por mais de um ano para aguardar valorização podem ser impactados pela progressividade da alíquota.
Cenários possíveis
| Cidade | Modelo | Principal alvo | Impacto sobre preço de venda | Impacto sobre aluguel |
|---|---|---|---|---|
| Rio de Janeiro | IPTU progressivo + desapropriação | Imóvel vazio ou subutilizado | Baixo (penaliza retenção) | Tendência de aumento (oferta forçada) |
| Nova York (proposta) | Taxa anual sobre 2ª residência de luxo | Patrimônio ocioso de não residentes | Pode reduzir (desestimula compra para guarda) | Neutro |
Conclusão para o investidor
O Rio aposta na coerção ao uso – obriga o proprietário a ocupar ou vender. Nova York aposta na coerção fiscal – permite a ociosidade, mas a torna cara.
Para o mercado brasileiro, a tendência mais imediata é a disseminação do modelo carioca para outras capitais, especialmente aquelas com planos diretores progressistas. Investidores que mantêm imóveis fechados em regiões centrais devem reavaliar o custo-benefício da espera por valorização.
“O imóvel vazio deixou de ser um ativo estratégico no Rio. Agora é um passivo tributário” — conclui o mesmo gestor.
Leis complementares e projetos de lei municipais do Rio de Janeiro (LC 270/2024, PL 3237/2024); propostas legislativas da prefeitura de Nova York e declarações do prefeito Zohran Mamdani.
Este conteúdo não constitui recomendação de investimento. Tributação imobiliária está sujeita a alterações legislativas.
Mantenha-se informado quanto as tendências do mercado imobiliário, e consulte sempre a um profissional especializado.
Nilson Apollo Belmiro Santos Nascido em Belo Horizonte capital de Minas Gerais, ele divide seu tempo entre sua cidade natal, e Vila Velha no Espirito Santo, onde desempenha atividades laborativas na comunicação e comerciais, atuando no mercado imobiliário em todo o estado do Espirito Santo (CRECI – ES 15 673F), com parcerias consolidadas em Minas Gerais, São Paulo, Santa Catarina e Goiás. Além dos assuntos abordados sobre o mercado imobiliário, seus textos semanais no Jornal Clarín Brasil, dentre outros, e atuações exploram os bastidores da diplomacia internacional, os conflitos narrativos da mídia e os impactos econômicos de multipolaridades.
Contato: 27 98889 9342 – 31 98943 5517
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