A origem do Tema Repetitivo nº 1.173 remonta a um caso concreto envolvendo uma imobiliária de Brasília. Uma compradora, frustrada com o atraso na entrega de seu imóvel, moveu uma ação de perdas e danos não apenas contra a incorporadora e a construtora, mas também contra a corretora que intermediou a venda.
Jornal Clarín Brasil – JCB News – Brasil 19/10/2025
Foi uma decisão de impacto histórico para o mercado imobiliário brasileiro, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um marco legal neste mês de outubro, ao isentar corretores de imóveis, tanto pessoas físicas quanto jurídicas, da responsabilidade civil por atrasos na entrega de unidades ou pela existência de vícios construtivos em empreendimentos que tenham intermediado. O julgamento, que tratou do Tema de Repercussão Geral Repetitivo nº 1.173, pacificou uma questão que há anos gerava insegurança jurídica e onerava injustamente os profissionais de corretagem, frequentemente arrastados para disputas consumeristas que, em tese, não lhes diziam respeito.
A compreensão plena do alcance desta decisão exige uma breve incursão pela engenharia processual do Judiciário brasileiro. Conceitos como jurisprudência, súmula e, sobretudo, o “tema de efeito repetitivo” são fundamentais para dimensionar a seriedade e o caráter vinculante do veredicto.
A Arquitetura das Decisões Judiciais: Jurisprudência, Súmulas e a Força do Tema Repetitivo
A Jurisprudência constitui a espinha dorsal da interpretação judicial em sistemas como o nosso. Ela representa o conjunto consolidado de entendimentos adotados pelos tribunais em casos análogos. Funciona como um farol, orientando magistrados e advogados em debates forenses e servindo de base para decisões futuras. Quando um posicionamento jurisprudencial se torna estável e majoritário, ele pode ser cristalizado em uma Súmula. Trata-se de um texto conciso que resume o entendimento do tribunal sobre determinada matéria. Embora sua aplicação seja altamente recomendável, as súmulas dos tribunais superiores, por si só, não possuíam, até pouco tempo, caráter obrigatório absoluto para todas as instâncias.
A grande revolução processual veio com a instituição da figura do Tema de Efeito Repetitivo e da Súmula Vinculante. Criado pela Emenda Constitucional nº 45/2004, o instituto do tema repetitivo é acionado quando o STJ ou o STF identifica um número massivo de processos discutindo a mesma questão de direito. Diante dessa repetição, o tribunal seleciona um ou mais casos representativos para servirem de paradigma. Todos os demais processos que versam sobre o mesmo tema são sobrestados (suspensos) aguardando o julgamento desses “processos-piloto”.
A decisão proferida nesses casos é, então, vinculante e obrigatória. Isto significa que a tese jurídica firmada deve ser aplicada de forma coercitiva a todos os processos idênticos que estejam tramitando no país, pondo fim à litigância sobre aquele ponto específico. É um mecanismo de economia processual e de uniformização da jurisprudência nacional. De forma similar, a Súmula Vinculante, também fruto da EC 45/2004, é editada pelo STF para pacificar questões constitucionais controversas e, uma vez aprovada, vincula todos os órgãos do Poder Judiciário e da administração pública.
Foi justamente no bojo de um Tema Repetitivo que a sorte dos corretores de imóveis foi decidida.
O Caso Concreto: A Imobiliária de Brasília e a Batalha Judicial
A origem do Tema Repetitivo nº 1.173 remonta a um caso concreto envolvendo uma imobiliária de Brasília. Uma compradora, frustrada com o atraso na entrega de seu imóvel, moveu uma ação de perdas e danos não apenas contra a incorporadora e a construtora, mas também contra a corretora que intermediou a venda. Em primeira e segunda instâncias, a imobiliária foi condenada solidariamente com as empresas construtoras, seguindo uma tendência jurisprudencial que, até então, entendia ser o corretor parte integrante da cadeia de fornecimento, portanto, corresponsável perante o consumidor.
A extensão dessa responsabilidade, se mantida pelo STJ, representaria um prejuízo catastrófico para toda a classe. Corretores autônomos e imobiliárias, muitas vezes empresas de menor porte, seriam transformados em verdadeiros “garantidores” de obrigações que eram, em última análise, das construtoras e incorporadoras. A simples intermediação de um negócio poderia levar à ruína financeira do profissional, onerado por problemas alheios à sua esfera de atuação.
A Estratégia da Defesa: O Cofeci como Amicus Curiae
Diante desse cenário alarmante, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) mobilizou-se. A entidade, representante máxima da categoria, decidiu intervir no processo em curso no STJ na qualidade de amicus curiae (amigo da corte). Esta é uma figura processual que permite a terceiros – geralmente entidades com expertise no tema – oferecer subsídios técnicos e jurídicos aos magistrados, enriquecendo o debate com uma perspectiva mais ampla e especializada.
O pedido de ingresso foi aceito pelo ministro relator, abrindo uma porta crucial para a defesa dos interesses da categoria. O Cofeci, então, partiu para a ofensiva jurídica. Elaborou um memorial detalhado, endereçado aos demais ministros da Corte, e solicitou o raro direito de realizar uma sustentação oral durante a sessão de julgamento. A tese central defendida pelos advogados Dr. Ovídio Martins e Dr. Edísio Souto, em nome do Cofeci, era cristalina: a função do corretor de imóveis é de mera intermediação.
A Tese Vitoriosa: O Corretor como Intermediário, não como Fornecedor
O voto vitorioso no STJ, que reverteu as condenações de primeira e segunda instâncias, adotou integralmente a tese apresentada pelo Cofeci. O Tribunal assentou que o corretor de imóveis, seja pessoa física ou jurídica, atua como um canal de aproximação entre as partes e como um prestador de informações qualificadas sobre o negócio. Sua atividade-fim não é construir, incorporar ou fornecer o imóvel.
A decisão destacou que o corretor não integra a cadeia de fornecimento do produto (o imóvel), estando, portanto, fora do alcance da responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor para os fornecedores. A responsabilidade do corretor é, em regra, por informação. Ele deve agir com diligência, transparência e boa-fé, apresentando dados corretos e documentação regular. Se o fizer, estará cumprindo seu papel.
A exoneração de responsabilidade, contudo, não é absoluta. O STJ foi categórico ao estabelecer as exceções. O corretor poderá ser responsabilizado se ficar demonstrado seu envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção; se houver integração ao grupo econômico da incorporadora; ou se for configurada confusão patrimonial entre o patrimônio do corretor/imobiliária e o da construtora/incorporadora. Fora dessas hipóteses específicas, a responsabilidade por atrasos, vícios de construção e demais problemas inerentes à execução da obra é exclusiva do fornecedor direto: a construtora e a incorporadora.
Implicações e a Série Repercussão para o Mercado
A decisão do STJ tem implicações profundas e sérias:
- Segurança Jurídica para a Categoria: A decisão traz previsibilidade. Corretores e imobiliárias podem agora exercer sua profissão com a certeza de que, desde que atuem com ética e dentro dos limites de sua função, não serão penalizados por falhas alheias. Isso estimula o empreendedorismo e fortalece a atividade.
- Fim da “Indústria do Recourse”: A prática de incluir o corretor em ações consumeristas como uma forma de aumentar o número de rés e as chances de sucesso na execução de um crédito foi severamente coibida. A decisão desestimula ações temerárias contra a categoria.
- Foco na Qualidade da Intermediação: A isenção de responsabilidade pelo produto final não isenta o corretor de sua responsabilidade profissional. Pelo contrário, reforça a necessidade de uma atuação impecável, pautada na assessoria correta, na verificação documental e na transparência com o comprador.
- Estímulo ao Mercado: Um ambiente jurídico mais seguro para os intermediários tende a dinamizar o mercado imobiliário, facilitando a circulação de propriedades e fomentando a confiança nas transações.
A vitória no STJ é um testemunho eloquente do poder da representação coletiva. Conforme destacado pelo próprio Cofeci, individualmente, nenhum corretor teria condições de enfrentar uma batalha jurídica dessa magnitude. Foi a força institucional do Sistema Cofeci-Creci, agindo em nome de toda uma classe profissional, que logrou reverter um entendimento judicial desfavorável e consolidar um marco legal essencial para a sobrevivência e o fortalecimento da corretagem de imóveis no Brasil. A decisão não é um salvo-conduto para a negligência, mas sim um reconhecimento, finalmente, da natureza específica e essencial da intermediação imobiliária.
Nilson Apollo Belmiro Santos é analista político, ex-suplente de deputado Federal por Minas Gerais, ensaísta e pesquisador em geopolítica contemporânea. Nascido em Belo Horizonte capital de Minas Gerais, ele divide seu tempo entre sua cidade natal, e Vila Velha no Espirito Santo, onde desempenha atividades laborativas na comunicação e comerciais no mercado imobiliário (CRECI – ES 15 673), além de escrever com foco nas dinâmicas entre potências emergentes e estruturas de poder local e global. Seus textos são comparados aos textos de Noam Chomsky e outros ácidos e precisos intelectuais que exploram os bastidores da diplomacia internacional, os conflitos narrativos da mídia e os impactos econômicos da multipolaridade. Com estilo crítico e linguagem precisa, Santos tem se destacado por suas colunas que conectam o tabuleiro geopolítico às decisões locais
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